從不動(dòng)產(chǎn)家族信托看，將房產(chǎn)裝入家族信托視同為交易過(guò)戶(hù)，從信托設立到終止各環(huán)節均存在高額稅收成本，比委托人和家庭成員之間直接贈與、繼承房產(chǎn)稅負加重許多。股權家族信托面臨同樣的問(wèn)題，以股權設立家族信托會(huì )被視同為交易性過(guò)戶(hù)，與房產(chǎn)設立的情況一樣，主要涉及個(gè)人所得稅。同樣，就慈善信托而言，設立慈善信托的公益捐贈不僅不能抵免稅收，反而增加了稅收負擔。稅收問(wèn)題已成為中國慈善信托發(fā)展主要的障礙，也從而增大了在中國推廣家族信托的難度。

　　一、以房產(chǎn)為代表的不動(dòng)產(chǎn)家族信托稅負分析

1、房產(chǎn)直接傳承的稅收分析

　　伴隨十幾年來(lái)中國經(jīng)濟的增長(cháng)和社會(huì )財富的積累，中國境內房地產(chǎn)獨具的強大保值、增值及投資功能，一再被市場(chǎng)印證。房產(chǎn)成為中國私人財富的重要組成部分，也是財富傳承中主要的家庭財產(chǎn)。但現階段房產(chǎn)的傳承仍以傳統的贈與、繼承方式為主，以房產(chǎn)設立家族信托的比例非常小。由于我國目前尚未開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈予稅，根據我國現行稅收制度，將房產(chǎn)贈與給家庭成員，并且家庭成員之間的房產(chǎn)贈與、繼承行為無(wú)需繳納個(gè)人所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅。

　　個(gè)人所得稅：根據《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號）的規定：“符合以下情形的，對當事雙方不征收個(gè)人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人；（三）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人?！?/p>

　　增值稅：根據《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三的規定：“一、下列項目免征增值稅，（三十六）涉及家庭財產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無(wú)償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人；房屋產(chǎn)權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權?！?/p>

　　土地增值稅：根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規定，“細則所稱(chēng)的“贈與”是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務(wù)人的?！?/p>

　　契稅：根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復》（國稅函〔2004〕1036號）的規定：“對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅?！?/p>

　　根據上述規定可以看出，由于家庭成員間直接傳承房產(chǎn)無(wú)須繳納個(gè)人所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅，我國境內的委托人并無(wú)通過(guò)家族信托進(jìn)行的需求和動(dòng)機。實(shí)踐中，委托人更多是基于自身家庭的情況，比如子女存在智力障礙無(wú)法管理房產(chǎn)；不希望子女將房產(chǎn)出售變現后過(guò)度消費等生活上的需求；希望通過(guò)家族信托持有房產(chǎn)，而子女作為受益人自住或享受房產(chǎn)的出租收益，給子女基本生活保障。