廣東踏信冷鏈物流有限公司與物流有限公司是一家集普貨,冷藏冷凍的物流公司，是一家專(zhuān)業(yè)從事跨省市公路貨物運輸和倉儲的服務(wù)性企業(yè)。公司實(shí)力雄厚，擁有多年的營(yíng)運經(jīng)驗。公司在倉儲部現擁有5000平方米倉庫，冷藏冷凍倉庫1000平方，倉儲能力達5000余噸。設有多個(gè)和儲運網(wǎng)點(diǎn)，自備貨運車(chē)輛30余輛（5T-30T），網(wǎng)絡(luò )合同車(chē)100輛，另有多輛危險品車(chē)輛，備有市區通行證可隨時(shí)為您提供市內短駁，零擔快運業(yè)務(wù)，設有標準市內倉庫備有各類(lèi)鏟車(chē)等裝卸設備。公司在全國部分城市與近百家物流公司建立了長(cháng)期可靠的聯(lián)運關(guān)系。實(shí)現了物流配送的一站式服務(wù)，在解決貨物快速分流的也為客戶(hù)提供門(mén)到門(mén)配送服務(wù)。為了促進(jìn)市場(chǎng)競爭能力、強化公司管理和提升企業(yè)形象，不斷的學(xué)習前沿物流模式優(yōu)化企業(yè)管理資源。多年來(lái)，公司很多員工都經(jīng)過(guò)現代化物流理論與運營(yíng)的培訓，并且長(cháng)期從事車(chē)輛調度和運輸管理業(yè)務(wù)，熟悉物流市場(chǎng)運作規律，積累了豐富的物流操作經(jīng)驗。以誠信、熱情、**的工作為各大企業(yè)服務(wù)，與多家國內**企業(yè)建立了穩定的合作關(guān)系，公司業(yè)績(jì)蒸蒸日上!

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)持續走低，又受到疫情侵擾，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展難上加難。但隨著(zhù)居民消費對電子商務(wù)需求的激增，使得人們對線(xiàn)上消費的依賴(lài)越來(lái)越重，生鮮配送、冷鏈需求、高標倉等物流需求暴增，使得物流地產(chǎn)熱度直線(xiàn)上升，成為房地產(chǎn)業(yè)“脫虛轉實(shí)”，“由輕到重”實(shí)現轉型的新機遇。

圖片

總量過(guò)剩

房地產(chǎn)悄然大轉變

2022年，又是一個(gè)魔幻年景。疫情持續兩年后，全國多個(gè)城市今年又開(kāi)始了稱(chēng)做全域靜默的居家抗疫。當北上廣深這些一線(xiàn)城市都輪番上演全城靜默的硬核防疫戲碼時(shí)，各行各業(yè)自然也陷入全體靜默的停滯狀態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)自去年跌成狗后，再被一波波疫情收割，如今的慘狀已經(jīng)無(wú)需用語(yǔ)言來(lái)形容。全行業(yè)在供需兩端都深陷疲軟：需求端，在無(wú)休止地疫情侵擾下，購房者的收入預期和投資信心已極速衰竭，買(mǎi)房欲望降到歷史*低點(diǎn)。供應端，房屋總量過(guò)剩世人皆知。

在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)賽道上，早已擁擠不堪，紅海競爭的結果就是極度地內卷。對開(kāi)發(fā)商而言，以往駕輕就熟的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在今年都有點(diǎn)玩不下去的感覺(jué)。要看到，危機，危機，從來(lái)都是危險和機遇并存?；剡^(guò)頭來(lái)對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全盤(pán)觀(guān)察，會(huì )發(fā)現這些年的行業(yè)主旋律，除了“房住不炒”的一貫提法，“脫虛轉實(shí)”，“由輕到重”也是房地產(chǎn)悄然進(jìn)行的大轉變。

當房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代，再到現在的黑鐵時(shí)代?；诟咧苻D、輕資產(chǎn)的短平快式開(kāi)發(fā)套路，正逐漸失去立足點(diǎn)。建立在長(cháng)期主義理念上的投資運營(yíng)開(kāi)發(fā)模式，所獲得的回報和增值越來(lái)越具吸引力。落實(shí)到細分領(lǐng)域，住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售周期不斷拉長(cháng)，利潤率一降再降。而工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等重資產(chǎn)類(lèi)房地產(chǎn)的成長(cháng)性和收益率一路向上，行業(yè)機會(huì )不斷凸顯。

冷鏈物流

意想不到的房地產(chǎn)收益**

如果不是傳統房地產(chǎn)百無(wú)聊賴(lài)的乏味行情，筆者并不會(huì )認真去關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)新大陸。對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究得越深入，越是對其中的增長(cháng)潛力和收益前景感到驚奇。

在房地產(chǎn)各物業(yè)門(mén)類(lèi)中，投資回報率領(lǐng)先的，并不是大眾想象中的豪宅，寫(xiě)字樓或者購物中心，而是物流地產(chǎn)。據世邦魏理仕統計，2019年，北京、上海等一線(xiàn)城市的物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%-8%，遠高于商業(yè)地產(chǎn)4%-5%和住宅地產(chǎn)2%-3%的回報率。

物流地產(chǎn)投資回報率在房地產(chǎn)行業(yè)脫穎而出，高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)的現象，不僅出現在一線(xiàn)城市，在全國大城市中也是普遍規律。

物流地產(chǎn)是一個(gè)范圍較廣的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，包含倉儲、物流、配送，普通倉、高標倉、冷鏈倉等多個(gè)類(lèi)別。物流地產(chǎn)中，冷鏈物流又以其遙遙領(lǐng)先的投資回報率笑傲行業(yè)內其他門(mén)類(lèi)。以新三板市場(chǎng)掛牌冷鏈企業(yè)為樣本，冷鏈物流行業(yè)毛利率大致處于10%-30%區間。這樣的投資收益率，無(wú)論在江河日下的房地產(chǎn)業(yè)，還是產(chǎn)能過(guò)剩的實(shí)體產(chǎn)業(yè)都是令人艷羨的水平。

在冷鏈物流行業(yè)，各業(yè)務(wù)毛利率水平從高到低依次為：冷鏈倉儲>冷鏈裝卸>冷鏈運輸。新三板上市的冷鏈企業(yè)，2017年前冷鏈倉儲的毛利率*高可達到50-60%。*近幾年，隨著(zhù)眾多資金進(jìn)入冷鏈行業(yè)，收益率有所回歸。由于冷鏈物流仍處在高增長(cháng)的機會(huì )風(fēng)口，投資回報率遠超其它行業(yè)。特別是毛利率*高的冷鏈倉儲業(yè)務(wù)，整體毛利率仍有可能達到甚至超過(guò)30%。

毫無(wú)疑問(wèn)，在一片看衰的房地產(chǎn)行業(yè)，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)需求基本飽和，增長(cháng)乏力；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正冉冉升起，前景光明。冷鏈物流，令人意想不到地成為房地產(chǎn)收益**。

逆勢增長(cháng)

冷鏈物流行業(yè)的發(fā)展前景

任何一個(gè)行業(yè)的高回報率都源于行業(yè)自身的高成長(cháng)性，而高成長(cháng)來(lái)自龐大強勁的市場(chǎng)需求。在遍地紅海、普遍過(guò)剩的中國經(jīng)濟中，這實(shí)在是一個(gè)稀缺品。

2020年后，由于**這個(gè)黑天鵝的降臨，曾經(jīng)蓬勃發(fā)展的多個(gè)行業(yè)受疫情影響，高增長(cháng)勢頭嘎止。兩年多來(lái)，在一眼望不到頭的疫情反復沖擊下，消費者的消費愿望被極大扼制。需求疲軟和消費降級在各個(gè)行業(yè)呈蔓延之勢。冷鏈物流行業(yè)，疫情發(fā)生后這兩年不但沒(méi)有停下前進(jìn)腳步，反而出現逆勢大幅增長(cháng)的現象。

世邦魏理仕統計，疫情后全國冷庫相關(guān)的季均租賃面積為2019年的3倍。從16個(gè)主要城市冷庫成交租賃面積來(lái)看，2020年冷庫租賃面積為50.8萬(wàn)平方米，同比提升125%；2021年前三季度，冷庫成交租賃面積為52.6萬(wàn)平方米，超過(guò)2020年全年水平。

冷鏈物流行業(yè)的下游應用中，食品冷鏈物流市場(chǎng)占比*大，接近90%；醫療冷鏈約9%；化工冷鏈約1%。農產(chǎn)品、生鮮食品冷鏈的需求空間基本決定了行業(yè)成長(cháng)的上限。

相比發(fā)達國家，農產(chǎn)品流通渠道是我國存在巨大短板和長(cháng)期增長(cháng)潛力的藍海市場(chǎng)。隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平的不斷提升，人們的生活方式和消費結構逐漸發(fā)生變化。從*初僅僅是延長(cháng)食品儲存時(shí)間的需求，到網(wǎng)購、生鮮電商、蔬果宅配等開(kāi)始受到消費者青睞，生鮮食品冷鏈在我國呈爆發(fā)式增長(cháng)。我國農產(chǎn)品冷鏈配送比例只要達到或接近發(fā)達國家平均水平，冷鏈配送設施和冷庫容量的需求量至少還有翻幾番的潛力。

**疫情極大地改變了全國居民的消費行為。疫情加速生鮮食品線(xiàn)下轉線(xiàn)上，激活了冷鏈市場(chǎng)需求。生鮮電商爆發(fā)式增長(cháng)，推動(dòng)冷鏈物流市場(chǎng)快速發(fā)展。2020年中國生鮮電商行業(yè)市場(chǎng)交易量為4047億元，較上年同期增長(cháng)44.7%。預計2023年全國生鮮電商交易額將達8187億元，比2020年增長(cháng)一倍。疫情后的兩年多來(lái)，持續不斷的居家隔離，對農副產(chǎn)品和生鮮冷凍食品的囤貨需求幾乎成為全國家庭消費新剛需。目前生鮮電商正在全國快速擴張，租倉需求不斷擴大，其中包括對于冷庫的需求。在消費升級推動(dòng)下進(jìn)口食品的持續穩定增長(cháng)，對冷鏈物流產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。餐飲、商超等連鎖化業(yè)態(tài)快速擴張，催生出更多網(wǎng)絡(luò )型、高標準的冷鏈物流需求。未來(lái)較長(cháng)時(shí)間，生鮮食品冷鏈預計仍將快速增長(cháng)。

**疫情后百業(yè)凋弊、需求萎縮的現狀中，冷鏈物流卻成為反常的另類(lèi)。由于冷鏈物流在生鮮食品和疫苗試劑保存、配送中的特殊優(yōu)勢。疫情不但沒(méi)有減緩行業(yè)的高速發(fā)展，反而成為行業(yè)爆發(fā)的助推力。無(wú)需多加論證，僅憑親身感受和網(wǎng)購經(jīng)歷就可看出，在**疫情居家隔離之下生鮮電商迎來(lái)井噴式發(fā)展，冷鏈物流已經(jīng)成為保障民生和鏈接全球生鮮食品的重要通路。食品冷鏈、醫藥冷鏈市場(chǎng)方興未艾，冷庫基礎設施已經(jīng)成為物流新基建的重要內核。冷鏈物流的高速發(fā)展前景仍將保持一段較長(cháng)時(shí)間。